天空

手头上有几个项目，和房地产有关，自然的就想到了泡沫这两个字。

看看房价和地价，以及4万亿信贷资金中的一部分流向了房地产领域，就对中国的房地产市场宏观发展产生了警觉。

 

那么房地产有泡沫吗？泡沫有多大？怎么形成的？如何解决？根据我多年的观察和研究判断，一起对这四个问题做个说明。

 

房地产的泡沫正在形成，只要政府坐庄的局面没有改变那么泡沫是必然的。从供求关系的角度来讲，现在房地产的问题就是供小于求，造成了一级和二级土地市场的刚性需求超过了土地开发的供应。同时由于金融海啸之后各主要经济体的救市措施，使得通胀成为海啸后新的经济隐患。为了保值和增值手中的资产，房地产投资成为了主要的选择。而这种选择反过来恰恰助长了泡沫的形成。

 

严格意义上讲，国内的房地产市场的经济比重占GDP的1/3左右，贡献了3%的年均GDP增长，同时带动了钢材、水泥 、机电产品等行业的发展，但属于典型的资源消耗型产业。那么这个正在形成中的泡沫到底有多大呢？我们先看看一组数据：12月11日国家统计局公布了11月份主要经济数据，从全国的平均数据看，11月房价环比上涨了1.2%，年化涨幅接近15%，个别城市的环比涨幅超过2%，年化涨幅超过25%。北京不少楼盘的价格在11月份环比涨幅应该在10%左右，年化涨幅超过100%。面对房价如此迅猛的上涨，泡沫形成的速度加快了。

 

为什么价格上涨这么快？先看看迪拜的例子，迪拜世界公司的债务违约事件道理并不复杂，迪拜的表面繁荣主要依靠房地产与金融，资金是靠借来的，简单来说就是靠借钱来大肆投资制造了经济泡沫，在全球金融危机的打击下，借钱成为一件难事，于是资金链出现断裂，维持泡沫膨胀的游戏就会嘎然而止。相比之下，迪拜借的钱并不十分庞大，只是1000多亿美金而已，而我国的不少城市借钱的规模远远超过迪拜，2009年近10万亿的贷款中有6万亿贷给了地方政府的融资平台，这些融资平台和迪拜世界实际上是性质类似的公司，按照当前的财政收入水平，我国不少城市的地方财政负债风险与迪拜世界实际是非常类似的。就在迪拜世界债务违约事件爆发之前，我国已经开始对地方政府的融资平台贷款的风险开始控制。迪拜事件使我国的决策者对地方财政风险的警觉程度进一步提高。所以信贷资金的泛滥和房地产的投机行为是价格上涨过快的主因。

 

怎么办？以前的几次房地产调控主要手段是控制“两个闸门”，即通过控制土地供给和信贷数量来减少房地产开发投资的增长，控制的主要对象是供给。而对住房需求的控制则相对较轻，主要手段是增加二手房交易的税收负担，以此来抑制炒房行为。在供不应求的格局下，压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年以来房价越调越高的重要原因之一。

 

因此必须从供应和需求同时入手，方是解决良策。可以在增加供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。但房地产调控同样有制肘，主要表现在对经济增长的担忧上。如果房价出现下跌，则开发商投资的积极性迅速下降，刚刚恢复的房地产投资会立即出现下降。另外，房地产市场的不景气还会导致地方财政风险的提前暴露，进一步会使商业银行产生惜贷的情绪。刺激内需的政策会付之东流，经济增长会出现二次探底。

 

目前看，增加一级土地转让款的首付比例至50%, 虽然可以促使房地产开发商开发已储备之土地进而增加供给。但市场的差异性和优胜劣汰，将使央企拿地低成本话，会引起第二波的泡沫形成，值得警惕。

 

 

香港回归纪念日的前一天，

在朋友的帮助下，参观了凤凰卫视在香港大浦的大本营，见到了主持人，评论员并现场体验了直播节目的全流程。

对于我来讲，完成了一次追星的心愿，真的很感谢Vicki的用心帮忙和盛情款待。

 

闲话少叙，凤凰卫视新的总部比我想象的截然不同。 三层楼，周围环境清雅，很幽深，这也许就是她的特色。

甫一进门，在电梯口就遇见了尉迟凌佳，中央电视台挑战主持人的冠军，目前在凤凰主持娱乐简报。小伙很精神，不录节目的时候都是北京腔，很亲切。

经过几道门，径直走向了演播大厅，不只很前卫，蓝色为主，感受到了前端与前卫。大厅的四角是四个主播台，时事直通车，谢亚芳的节目，吴小莉的节目还有阮次山的节目。基本上都是延迟三十秒直播。中间是环形的工作台，编辑们工作的地方。

在大厅的一侧是导播室和几个小的直播间，直播间什么都没有，就是主持人，摄像大哥和几个冰冷的机器。其实挺无聊的，不过主持人真的很漂亮。

 

由于不允许照相，所以错过了和几位主持人的合影，他们是简福疆，萨文，沈星还有两个靓女主持人（叫不上名字了）。他们很可爱，直播的时候，上身正装，下身短裤或牛仔裤，脚穿拖鞋，导播切画面的时候，他们也会做鬼脸，甚或打哈欠。 其实真的很辛苦，但给我印象最深的是节目的调度与规划非常有效率， 萨文刚刚播报完整点新闻，马不停蹄的又来到大直播间播报时事直通车，配合之缜密值得学习。

 

其实，最让我莫名兴奋的是在9点时事直通车开始前，偶遇了石齐平先生。 石老师曾经访问过哈尔滨工业大学，我们算是“老相识”了。合影留念互递名片，相约节目结束后，一起回红墈。果然，我们聊了一路，国际政经形势、中国财政政策、中国崛起的挑战等等，当然也聊了很多家常。原来石老师住的地方离我住的地方不远，看来有幸可以经常拜访了。

 

附上几张照片，权且留作纪念。这次参观，完成我的一些夙愿，虽然没有遇到更多的主持人和制作人，但足以使我兴奋。

很享受，也很感恩。

 

 

好久没有在blog上写东西了，最近一直在思考几个问题，其中一个就是对上海建设国际金融中心的几点思考。

记得2002年我在深圳时，当时的市政府提出要建设国际中心城市，7年来口号变了四次，中心定位飘忽。但还好经过沉淀与思考确定了这个城市最终的发展定位。

反观上海，在中央的大力支持下，提出了要建设国际金融中心的口号。我想这一发展目标应着眼于国际环境和中华民族伟大复兴的历史进程来看待，而不是简单于金融中心。今天只谈上海建设国际金融中心所面临的挑战，不谈优点。

纽约、伦敦、东京和香港，四个金融中心形成了完整的时区链条。如果说上海要建成金融中心，当然香港受到的冲击最大但机遇也最大，平衡发展也许是王道。那么东京地位被取代才是中期目标，长远来讲如果能够和纽约、伦敦平起平坐已是最大胜利。

 那么上海具备建设国际金融中心的所有指标吗？目前看远远不够。应该清醒地看到一个客观事实，与香港作个简单的对比：

         从业人数 税收政策 政府效率 法制环境

香港   14.28%    16%        A           A

上海    2.5%       25%       B           B-

这里面香港相对内地城市具备了几个不可替代的优势：第一，香港的税率低；第二，香港和165个国家地区有免签协议；第三，香港法律比较完善，政府效率较高。归根结底，还是人才的问题。由于国内缺少大量具备国际眼光特别是具有国际工作经验的人才，导致了在金融业发展过程中存在一系列的问题，例如银行业为代表的金融行业结构产品研发能力十分薄弱；保险业的精算人才奇缺；证券和银行行业的财富管理业务链条残缺不完整；经纪顾问业务不规范，而其中最核心的就是金融产品研发能力。我常讲一个例子，我们汽车行业为什么没有自己的宝马奔驰？同样的答案就可以回答为什么我们金融产品研发能力这么弱。这个需要证监会、银监会和保监会回答，他们回答清楚了，金融产品研发能力也就上来了，当然这需要中央承担相应的政治责任。

目前，国内的金融机构资本充足，解决了多年存在的呆坏账问题，初步具备了在国际金融市场竞争的基本实力。上海作为连接国内国际的平台也初具规模，未来几年大有作为，但如果在人才建设上依然唯学历论，上海建设金融中心就会走弯路。举个简单例子，境外的本土中小型金融机构dealer和trader很多只有高中学历。任何产业都有高中低层次之分，希望上海在建设金融中心的规化中，注重科学，合理合情与合法。

目前上海在金融中心的排名中较落后，第33位。每提高5位，就要付出多倍的努力。任重而道远，随后几天我会细分金融市场，逐一谈谈我的思考。

 

2008年對全球不少投資者屬難忘的一年。全球投資市場大幅波動，高息貨幣暴跌，環球股市及商品市場確認步入熊市，資金湧入美元及美債作為避難所，令美匯指數從最低位大幅回升，而30年國庫債券孳息率亦跌至有記錄以來最低。資金流向的轉變令投資市場大幅波動，影響市場的正常表現。

過度信貸 形成泡沫

是次熊市週期的出現，主因源於信貸泡沫的爆破。自2000年科網股泡沫爆破後，當時的美國政府以減息及寬鬆貨幣政策來刺激經濟，再配合過度寬鬆的借貸標準，製造出强大的內部消費，令經濟得以維持增長。
信貸泡沫製造經濟强勁的假象，換來了惡性通脹的嚴重後果。加上出現息差的效應，造就了全球對冲基金進行「利差交易」的機會，令資金進一步泛濫，不斷湧入商品及股票市場炒作。結果，「投機炒作」出來的通脹不斷蠶食企業盈利，埋下了「泡沫爆破」的計時炸彈。

美國樓市下跌 次按泡沫爆破
美國泡沬經濟的爆破，導火線為樓市的下滑，令次按業主的斷供率增加，導致「債務抵押票據」(CDO)價格暴跌，投資者失去套現能力，引致龐大虧損，各大金融機構亦因而要面臨倒閉的危機。百年歷史的貝爾斯登「倒下」，最終被賤價收購；全球第三大證券公司雷曼兄弟證券亦不敵次按風暴，最終黯然離開美國金融舞台，亦因雷曼兄弟倒閉，掀起更大規模的金融海嘯，席捲全球金融市場，影響所及就連其他行業亦受到衝擊，例如美國汽車業及全球航運業。

去槓桿化 加速股市見底
今次金融海嘯其中一個最深遠的影響是出現信貸緊縮(Credit Crunch)及去槓桿化(Deleveraging)。在信貸緊縮及去槓桿化過程中，全球資金緊絀，金融機構紛紛急於沽售手上資產套現之餘亦收緊放貸業務，導致資產價格大幅回落。
另外，全球金融市場秩序將出現轉變，其一是以高槓桿操作之對沖基金日後將被加強監管之餘，亦未必再像以往般可以利用高槓桿進行操作，其次是由於美國大型投資銀行為了「求生」，紛紛轉型成為傳統存款銀行，相信日後全球投資市場的活躍程度亦會大減。

 

踏入2009年，金融海嘯的餘力仍在，各國財金機構繼續竭盡所能，希望能將受海嘯之影響降到最低。我們預期，全球整體經濟在2009年仍然不明朗，個別地區仍會受到金融海嘯所摧殘，歐洲及部分新興市場經濟衰退難免，美國在新任總統奧巴馬上台後將會繼續推出一系列刺激經濟措施，至於中國則可能是少數仍然能維持經濟增長的國家。
總括來說，金融海嘯雖過，但餘波仍在；各國及金融機構雖然推出「重招」，包括各式各樣的刺激經濟方案或金融政策，但效用仍有待觀察。我們預期，2009年全球經濟將會出現以下改變：

美國繼續重招「救火」;

歐洲經濟情況嚴峻;

發展中國家勢力抬頭;

強美元料持續至年中;

美国信用卡壞帳問題进一步恶化；

中国保八不容有失。

 

Anyway, 投资理财要量力而行~~

港股走势

 

中國與美國的經濟各走極端，從近期兩國的舉動來分析，美國缺的是錢，中國尋求的是天然資源。華府的財政壓力巨大，7870 億的刺激經濟方案、750 億的穩定樓市、兩房的注資、壞銀行計劃及汽車業的資助等等，預計今年美國財赤高達2萬億，所以美國所需的是不斷發債吸錢。而中國已加快對資源的策略部署，中國鋁業斥資195 億美元於力拓股權及礦場、中國五礦集團出價17 億美元收購礦產商OZ Minerals Ltd、澳洲第三大鐵礦石出口商Fortescue 的入股商討及向俄羅斯能源企業提供250 億美元
貸款來換取更多的石油供應，中國的目光是鎖定足夠的天然資源來供未來發展，筆者仍看好中國未來十年的經濟發展。但金融海嘯發展至今，東歐的經濟危機已迫在眉睫，短期內或出現所謂的金融海嘯第二波。

期指技術指標：
10-SMA 13406
20-SMA 13158
50-SMA 13991
100-SMA 14369
14 RSI 43.38

 

即市期指:
雖然領先指標優於預期，但失業救濟金人數持續上升，美股上升乏力，即市一度跌穿上次的最低位7449點，最終跌89點收市。港股若未能企穩萬三點，沽壓力量不容忽視。

 

现在还不是抄底的时候。